Ga je scheiden en verkoop je de woning; dan wil je als ex-partners allebei hetzelfde: een hoge verkoopprijs. Wil een van de partners in de woning blijven dan zal de achterblijvende partner de vertrekkende partner moeten uitkopen. Dat heeft financiële gevolgen voor beiden. Zo ontstaat een tegengesteld belang waardoor het partners niet altijd lukt in onderling overleg tot een waarde van de woning te komen. Op dat moment biedt een taxatierapport van een onafhankelijke taxateur uitkomst.

Hoe kan je dit aan pakken?

Er zijn twee mogelijkheden:

Je kunt samen een taxatie laten uitvoeren door een register-taxateur. (Let er dan op dat beiden namen vermeld staan als opdrachtgever. Is dat niet zo, dan wordt de taxatie geacht te zijn uitgevoerd in opdracht van degene wiens naam in de opdrachtbevestiging staat.) Uit het taxatierapport blijkt de waarde van de woning en die kan gebruikt worden voor de verdere afhandeling van de boedel.

Je kunt ook beiden een eigen taxateur inschakelen. Dit betekent dat twee taxateurs onafhankelijk van elkaar de woning waarderen op een bepaald bedrag. Die waarden kunnen soms erg van elkaar verschillen. Dit speelde in de zaak waarin de Hoge Raad op 8 november 2024 uitspraak deed, waarbij het verschil tussen de 2 taxaties meer dan
€ 50.000 bedroeg.

Wat was de situatie?

In eerste instantie hadden partijen afgesproken te gaan verdelen op basis van een taxatierapport. (Uit praktische overwegingen was er maar een opdrachtgever in de opdracht genoemd, daarmee zou hetzelfde rapport namelijk ook bruikbaar zijn voor het veranderen van de hypotheek van de achterblijvende partner.) Wel waren beide partners aanwezig bij de opname van de woning. Daarbij kreeg elke partner ook de gelegenheid om de verschillende gunstige en minder gunstige eigenschappen van het huis aan de taxateur toe te lichten. Nadat de taxateur het rapport had toegestuurd vond de vertrekkende partner de vastgestelde waarde veel te laag.

Omdat formeel alleen de achterblijvende partner opdrachtgever was besloot de andere partner alsnog een tweede taxatie te laten verrichten. De tweede taxatiewaarde was € 50.000 hoger.

De gevolgen

Het eerste directe gevolg was dat het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) de validatie van het eerste rapport introk. Het beleid van het NWWI is dat in zo’n situatie beide rapporten niet gevalideerd worden. (Richtlijn grote waardeverschillen)

Daarna volgden meerdere rechtszaken tussen de partners over welke waarde voor de woning gehanteerd moest worden bij de boedelverdeling. Uiteindelijk heeft de Hoge Raad het beroep op cassatie verworpen en de uitspraak van het Hof bevestigd.

Het Hof heeft bepaald, dat de waarde van de eerste taxatie aangehouden moest worden.

Wat waren hierbij de belangrijkste overwegingen?

Het uitgangspunt is dat de taxateur de deskundige is die de waarde van een woning bepaalt. Er is in deze zaak niet gebleken dat de taxateur dit onjuist heeft gedaan.
De rechter zal op specifieke bezwaren van een partij moeten ingaan als deze bezwaren voldoende gemotiveerd aantonen dat de zienswijze van de deskundige onjuist is. Het beroep, dat de waarde niet correct is omdat de validatie door het NWWI na de tweede taxatie is ingetrokken, wordt niet gezien als een inhoudelijk argument.

De andere beroepsgronden werden ook niet gezien als inhoudelijke argumenten tegen de eerste taxatie (aangevoerd was dat de eerste taxatie niet mocht worden gehanteerd omdat er geen gezamenlijk gesprek meer had plaatsgevonden na het uitbrengen van het taxatierapport).

Wat betekent dit in de praktijk?

Voor de vaststelling van de waarde van een woning is het in het algemeen het beste om een door het NWWI gevalideerd taxatierapport als basis te hanteren. De validatie is echter slechts een toets of het rapport voldoet aan het normenkader en de invulinstructie. Het vervallen van de validatie van een taxatierapport betekent voor de rechter dus beslist niet dat de vastgestelde waarde niet correct is.

Uiteindelijk beslist een rechter op basis van de feiten, omstandigheden en argumenten die worden aangedragen. Er kunnen goede redenen zijn om een taxatiewaarde in een rechtszaak te betwisten. Er zal met sterke inhoudelijke argumenten moeten worden aangetoond waarom de waarde die is bepaald niet juist is.

Als dat nodig is dan staat Lichtstad Taxaties je hierin graag bij. Wij beschikken daarvoor over de juiste deskundigheid en ervaring.

De werkwijze?

Na het verkrijgen van de opdracht vormt Lichtstad Taxaties allereerst zelfstandig, objectief en onafhankelijk een oordeel over de marktwaarde van een object. Daarbij worden alle relevante stukken uiteraard bestudeerd. Vervolgens leveren we in deze specifieke gevallen eerst een concept van het taxatierapport met daarbij een matrix (dat is een cijfermatige / rekenkundige onderbouwing van het oordeel). Je krijgt een transparante onderbouwing van de waarde op basis van referentie transacties en rekening houdend met de marktomstandigheden. Door kennis te nemen van het concept voorkom je dat er misschien nog punten die van belang zijn over het hoofd worden gezien.
Let wel, een aanvulling op- of de aanpassing van het conceptrapport betekent niet dat de waarde automatisch hoger of lager is. De cijfermatige onderbouwing biedt extra houvast bij de vervolgstappen.

Alsnog valideren?

Als er een tweede rapport bij het NWWI voor validatie wordt aangeboden en er is sprake van groot waardeverschil dan wordt de validatie van het eerst gevalideerde rapport ingetrokken. Vervolgens worden de betrokken taxateurs door het NWWI verzocht in contact te treden en te kijken of er een verklaring voor het waardeverschil kan komen.
Als er een goede verklaring voor het verschil wordt gevonden kunnen beide rapporten alsnog worden gevalideerd.

Als een taxateur niet bereid is of zich niet vrij voelt om in overleg te gaan over de waarde dan zullen de taxatierapporten niet worden gevalideerd.

Als partijen het niet eens kunnen worden is het mogelijk een derde onafhankelijke taxateur in te schakelen. Dit heet een geschillentaxatie. De betrokken partijen hebben daarbij verschillende keuzes en mogelijkheden, die zijn niet aan het NWWI. Dat je niet in zo’n situatie verzeild wil raken is logisch. Mocht dat onverhoopt toch gebeuren dan kunnen we je wel op de juiste wijze verder helpen.

Uitspraak Hoge Raad 8 november 2024 – ECLI:NL:HR:2024:1602

Lees hier de uitspraak op de website van derechtspraak.nl

Op 29 en 30 juni 2024 wordt in estafettevorm 26 uur lang gewandeld rondom het Kasteel van Helmond. Het doel is zoveel mogelijk geld ophalen om 3 lokale, goede doelen te steunen die bijdragen aan de strijd tegen kanker:

• Inloophuis De Cirkel, waar lotgenoten elkaar kunnen ontmoeten en of kunnen deelnemen aan activiteiten
• Hospice en logeerhuis Valkenhaeghe, waar zorg wordt geboden aan mensen in de laatste levensfase omringd door hun naasten
• Zonnebranddispensers te plaatsen bij scholen en buitensportverenigingen in Helmond en Laarbeek om zo huidkanker te voorkomen

Lichtstad Taxaties draagt graag bij aan dit evenement én neemt er aan deel. Wij sponsoren 1 van de 26 deelnemende teams: UWV loopt! met team t-shirts en een financiële bijdrage.

Voor meer informatie, zie: www.inbewegingtegenkanker.com

Sander Burgers, senior econoom huizenmarkt ING, voorspelt hogere prijsstijgingen dan eerder werd verwacht. Kopers hebben namelijk meer ruimte gekregen om te bieden bij de aankoop van hun nieuwe huis. Dit komt doordat de lonen zijn gestegen (de stijging zal dit jaar nog doorzetten), en er door de lagere hypotheekrente meer kan worden geleend. Het aanbod van woningen daalt en huizen worden sneller verkocht. Ook stijgt de vraag naar huizen door de groei van het aantal huishoudens.

Overbieden weer de norm?

Het aantal verkopen met een koopsom boven de vraagprijs zal verder toenemen. Vaker zullen huizenkopers uit enthousiasme een prijs bieden die (erg) ver boven de marktwaarde ligt. Ook proberen kopers hun huis te krijgen door een bod te doen zonder (of een erg beperkt) voorbehoud van financiering.

Geen voorbehoud, toch financiering nodig?

Overweeg je een bod te doen zonder (of beperkt) voorbehoud van financiering, maar wil je die toch aanvragen? Voorkom teleurstellingen en ga dan niet over een nacht ijs. Adequate hulp van een aankoopmakelaar en/of een taxateur geeft zekerheid over de haalbaarheid van je plannen.

Laat een taxatie uitvoeren voordat je de koopovereenkomst ondertekent of ten minste voordat de wettelijke bedenktijd is verstreken.

NIEUWE LEENNORMEN 2024

Jaarlijks veranderen de algemene regels voor het afsluiten van een hypotheek. Lichtstad Taxaties zet de meest opvallende veranderingen voor je op een rij:

Energiezuinigheid en je maandlasten:

Vanaf 2024 wordt de hoogte van je maximale hypotheek afhankelijk van het energielabel van je (nieuwe) huis. Uitgangspunt van je leencapaciteit zijn woningen met energielabel E, F of G.
Heeft jouw huis een beter energielabel dan kun je een hoger bedrag lenen. Je hebt namelijk meer te besteden, omdat je energierekening lager is.
Hier zie je welk bedrag je extra kunt lenen afhankelijk van je energielabel.

Er zijn nog erg weinig huizen met een A+++ energielabel. Ruim 2/3 van de bestaande woningvoorraad heeft zelfs een energielabel B of lager.

Je huis energiezuinig maken:

Als (nieuwe) huiseigenaar kan je natuurlijk ook zelf maatregelen nemen om het huis energiezuinig te maken. Wist je dat kopers daarnaast een extra bedrag kunnen lenen om hun huis energiezuiniger te maken? Vaak leveren investeringen meer aan besparingen op dan de rentekosten die er tegenover staan.
Ook hier geldt dat het maximale bedrag afhangt van het energielabel van de woning. Voor huizen met een energielabel E, F of G kan maximaal € 20.000,- extra worden geleend, voor woningen met een energielabel A of B geldt dat maximaal € 10.000,- extra kan worden geleend.

Loonstijging

Door inflatie met als gevolg hogere rente stijgen de maandlasten. Als jouw loon ook stijgt, heeft dat weinig gevolg voor het bedrag dat je kunt lenen. Stijgt jouw loon niet of maar met een klein bedrag, dan betekent dit dat je volgend jaar een lager bedrag kunt lenen dan dit jaar.

Studieschuld

Voorheen was de hoogte van je studieschuld leidend bij het bepalen van je maximale hypotheek.
Komend jaar wordt gekeken naar je maandelijkse lasten. Stijgt de rente op je schuld, dan heb je hogere maandlasten en kun je minder lenen.

Geldlenen kost geld

De bank bepaalt aan de hand van de nieuwe maximale normen welk bedrag je kunt lenen. Het blijft altijd belangrijk jezelf af te vragen of je de maandelijkse lasten ook echt kunt betalen (met alle andere uitgaven die je hebt).

Taxatie

Wil je een hypotheek afsluiten, dan eist de bank (en NHG) een taxatierapport dat goedgekeurd is door het NWWI. Met het NWWI taxatierapport kan de bank bepalen of jouw woning een goed onderpand is voor de lening. Daarom is het erg belangrijk zo vroeg mogelijk een taxateur in te schakelen. De register-taxateur van Lichtstad Taxaties kan dit snel voor je regelen. Vraag eenvoudig een taxatierapport aan via onze website.