Ga je scheiden en verkoop je de woning; dan wil je als ex-partners allebei hetzelfde: een hoge verkoopprijs. Wil een van de partners in de woning blijven dan zal de achterblijvende partner de vertrekkende partner moeten uitkopen. Dat heeft financiële gevolgen voor beiden. Zo ontstaat een tegengesteld belang waardoor het partners niet altijd lukt in onderling overleg tot een waarde van de woning te komen. Op dat moment biedt een taxatierapport van een onafhankelijke taxateur uitkomst.

Hoe kan je dit aan pakken?

Er zijn twee mogelijkheden:

Je kunt samen een taxatie laten uitvoeren door een register-taxateur. (Let er dan op dat beiden namen vermeld staan als opdrachtgever. Is dat niet zo, dan wordt de taxatie geacht te zijn uitgevoerd in opdracht van degene wiens naam in de opdrachtbevestiging staat.) Uit het taxatierapport blijkt de waarde van de woning en die kan gebruikt worden voor de verdere afhandeling van de boedel.

Je kunt ook beiden een eigen taxateur inschakelen. Dit betekent dat twee taxateurs onafhankelijk van elkaar de woning waarderen op een bepaald bedrag. Die waarden kunnen soms erg van elkaar verschillen. Dit speelde in de zaak waarin de Hoge Raad op 8 november 2024 uitspraak deed, waarbij het verschil tussen de 2 taxaties meer dan
€ 50.000 bedroeg.

Wat was de situatie?

In eerste instantie hadden partijen afgesproken te gaan verdelen op basis van een taxatierapport. (Uit praktische overwegingen was er maar een opdrachtgever in de opdracht genoemd, daarmee zou hetzelfde rapport namelijk ook bruikbaar zijn voor het veranderen van de hypotheek van de achterblijvende partner.) Wel waren beide partners aanwezig bij de opname van de woning. Daarbij kreeg elke partner ook de gelegenheid om de verschillende gunstige en minder gunstige eigenschappen van het huis aan de taxateur toe te lichten. Nadat de taxateur het rapport had toegestuurd vond de vertrekkende partner de vastgestelde waarde veel te laag.

Omdat formeel alleen de achterblijvende partner opdrachtgever was besloot de andere partner alsnog een tweede taxatie te laten verrichten. De tweede taxatiewaarde was € 50.000 hoger.

De gevolgen

Het eerste directe gevolg was dat het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) de validatie van het eerste rapport introk. Het beleid van het NWWI is dat in zo’n situatie beide rapporten niet gevalideerd worden. (Richtlijn grote waardeverschillen)

Daarna volgden meerdere rechtszaken tussen de partners over welke waarde voor de woning gehanteerd moest worden bij de boedelverdeling. Uiteindelijk heeft de Hoge Raad het beroep op cassatie verworpen en de uitspraak van het Hof bevestigd.

Het Hof heeft bepaald, dat de waarde van de eerste taxatie aangehouden moest worden.

Wat waren hierbij de belangrijkste overwegingen?

Het uitgangspunt is dat de taxateur de deskundige is die de waarde van een woning bepaalt. Er is in deze zaak niet gebleken dat de taxateur dit onjuist heeft gedaan.
De rechter zal op specifieke bezwaren van een partij moeten ingaan als deze bezwaren voldoende gemotiveerd aantonen dat de zienswijze van de deskundige onjuist is. Het beroep, dat de waarde niet correct is omdat de validatie door het NWWI na de tweede taxatie is ingetrokken, wordt niet gezien als een inhoudelijk argument.

De andere beroepsgronden werden ook niet gezien als inhoudelijke argumenten tegen de eerste taxatie (aangevoerd was dat de eerste taxatie niet mocht worden gehanteerd omdat er geen gezamenlijk gesprek meer had plaatsgevonden na het uitbrengen van het taxatierapport).

Wat betekent dit in de praktijk?

Voor de vaststelling van de waarde van een woning is het in het algemeen het beste om een door het NWWI gevalideerd taxatierapport als basis te hanteren. De validatie is echter slechts een toets of het rapport voldoet aan het normenkader en de invulinstructie. Het vervallen van de validatie van een taxatierapport betekent voor de rechter dus beslist niet dat de vastgestelde waarde niet correct is.

Uiteindelijk beslist een rechter op basis van de feiten, omstandigheden en argumenten die worden aangedragen. Er kunnen goede redenen zijn om een taxatiewaarde in een rechtszaak te betwisten. Er zal met sterke inhoudelijke argumenten moeten worden aangetoond waarom de waarde die is bepaald niet juist is.

Als dat nodig is dan staat Lichtstad Taxaties je hierin graag bij. Wij beschikken daarvoor over de juiste deskundigheid en ervaring.

De werkwijze?

Na het verkrijgen van de opdracht vormt Lichtstad Taxaties allereerst zelfstandig, objectief en onafhankelijk een oordeel over de marktwaarde van een object. Daarbij worden alle relevante stukken uiteraard bestudeerd. Vervolgens leveren we in deze specifieke gevallen eerst een concept van het taxatierapport met daarbij een matrix (dat is een cijfermatige / rekenkundige onderbouwing van het oordeel). Je krijgt een transparante onderbouwing van de waarde op basis van referentie transacties en rekening houdend met de marktomstandigheden. Door kennis te nemen van het concept voorkom je dat er misschien nog punten die van belang zijn over het hoofd worden gezien.
Let wel, een aanvulling op- of de aanpassing van het conceptrapport betekent niet dat de waarde automatisch hoger of lager is. De cijfermatige onderbouwing biedt extra houvast bij de vervolgstappen.

Alsnog valideren?

Als er een tweede rapport bij het NWWI voor validatie wordt aangeboden en er is sprake van groot waardeverschil dan wordt de validatie van het eerst gevalideerde rapport ingetrokken. Vervolgens worden de betrokken taxateurs door het NWWI verzocht in contact te treden en te kijken of er een verklaring voor het waardeverschil kan komen.
Als er een goede verklaring voor het verschil wordt gevonden kunnen beide rapporten alsnog worden gevalideerd.

Als een taxateur niet bereid is of zich niet vrij voelt om in overleg te gaan over de waarde dan zullen de taxatierapporten niet worden gevalideerd.

Als partijen het niet eens kunnen worden is het mogelijk een derde onafhankelijke taxateur in te schakelen. Dit heet een geschillentaxatie. De betrokken partijen hebben daarbij verschillende keuzes en mogelijkheden, die zijn niet aan het NWWI. Dat je niet in zo’n situatie verzeild wil raken is logisch. Mocht dat onverhoopt toch gebeuren dan kunnen we je wel op de juiste wijze verder helpen.

Uitspraak Hoge Raad 8 november 2024 – ECLI:NL:HR:2024:1602

Lees hier de uitspraak op de website van derechtspraak.nl